8월 3일 오후, 정부가 2026년 세제개편안을 발표했습니다. 뉴스에 종부세·양도세 얘기가 쏟아져 나와서 정작 내 집에는 뭐가 해당하는지 헷갈리셨을 분들이 많을 것 같습니다. 핵심은 한 문장으로 요약됩니다.
몇 채를 갖고 있느냐가 아니라, 그 집에 실제로 사느냐와 집값이 얼마냐를 기준으로 세금을 매기겠다는 것입니다. 오래 보유한 사람보다 오래 거주한 사람을 우대하는 방향으로 바뀝니다.
다만 꼭 짚어둘 게 있습니다. 이는 아직 개편안이고, 국회 심의를 거쳐 확정된 법이 아닙니다. 그 전제를 먼저 이해하고 내용을 보시면 훨씬 헷갈리지 않습니다.
1. 이번 발표는 개편안, 아직 확정된 법이 아닙니다
재정경제부가 3일 세제발전심의위원회를 열고 공개한 2026년 세법개정안에는 총 11개 세법이 묶여 있습니다. 이 중 부동산 관련 항목이 16건 정도로 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.
이 개편안은 정기국회 심의를 거쳐 의결되고 공포되어야 효력이 생깁니다. 심의 과정에서 공제율이나 한도, 적용 시기가 조정되거나 일부 항목이 빠질 수도 있습니다. 실제로 그동안 발표된 개편안이 그대로 법이 된 경우는 많지 않았습니다.
그래서 매도 시기나 명의를 지금 서둘러 바꾸는 것은 권하지 않습니다. 오늘 기준으로 이미 양도했거나 보유 중인 주택에는 현행 법령이 그대로 적용됩니다. 다만 취득 시점을 기준으로 삼는 항목은 지금부터 영향이 생길 수 있어 글 마지막에 따로 정리했습니다.
2. 종부세는 주택 수가 아니라 가격으로 판단합니다
현재 종부세는 1·2주택자와 3주택 이상 보유자에게 다른 세율을 적용합니다. 주택 수가 많을수록 세금이 무겁게 매겨지는 구조죠. 개편안은 기준을 없애고 보유한 주택의 합산 가액 중심의 단일 세율 체계로 바꾸는 내용을 담았습니다.
가장 체감이 큰 변화는 기본공제입니다. 실거주하는 1세대 1주택자는 공시가격 기준 12억원에서 14억원으로 공제가 올라갑니다. 반면 비거주 1주택자는 9억원으로 줄어듭니다. 집을 세를 준 분들은 기준이 오히려 낮아지는 셈입니다.
| 구분 | 현행 | 개편안 |
|---|---|---|
| 1주택 기본공제 | 12억원 | 거주 14억원 / 비거주 9억원 |
| 그 외 기본공제 | 9억원 | 4억원 + (5억원 x 거주 비중) |
| 공정시장가액비율 | 60% | 1주택 70% / 3주택·조정 80% |
| 세율 | 2주택 0.5~2.7% / 3주택 0.5~5.0% | 가액 기준 0.5~5.0% 통일 |
| 세부담 상한 | 직전연도 150% | 200% |
세율은 2028년부터 가액 기준 0.5~5.0%로 일원화됩니다. 특히 과세표준 6억~12억원 구간은 현행 1.0%에서 1.3%로 올라갑니다. 시가로 약 33억원이 넘는 고가 주택부터 영향이 나타나는 수준입니다. 공정시장가액비율은 1주택 70%, 3주택 이상·조정지역은 2028년 80%까지 단계 인상됩니다.
3. 양도세 장기보유특별공제, 이제 보유가 아닌 거주 위주
양도세에서 가장 큰 변수는 장기보유특별공제(장특공제)입니다. 현행은 보유기간 연 4%(최대 40%)와 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제해 줍니다. 개편안은 보유공제를 없애고 거주공제만 남기는 방향입니다.
| 구분 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 거주 4% + 보유 4% | 거주 6% + 보유 2% | 거주 8% (최대 80%) |
| 다주택(비조정) | 보유 2% (최대 30%) | 보유 1% / 거주 2% | 거주 2% (최대 30%) |
| 공제 한도 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
거주 없이 오래 보유만 한 집이 세금이 가장 많이 늘어나는 경우입니다. 개편안 예시를 보면, 양도가액 32억원에 취득가액 12억원, 2년 거주·10년 보유한 1주택의 산출세액이 2027년 2억 3,600만원에서 2029년 4억 500만원으로 늘어납니다.
반대로 10년 이상 실제 거주한 분에게는 혜택이 있습니다. 10년 이상 거주하면서 양도가액 30억원 이하인 1세대 1주택을 팔면 양도소득 기본공제가 연 250만원에서 2,500만원으로 10배 늘어납니다. 직계비속 등 특수관계인에게 파는 경우는 제외됩니다.
4. 다주택자 중과세율은 2027~2028년 두 해만 완화
조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 가산세율을 더합니다. 현행은 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p입니다. 몇 년간 유예됐던 중과가 올해 5월 10일부터 재개됐는데, 개편안은 종부세 인상 부담을 감안해 다주택자에게 매도 기회를 열어주는 대신 2027·2028년 두 해만 가산세율을 낮추는 내용입니다.
2주택자는 2027년 +5%p, 2028년 +10%p로 낮아지고 2029년에는 +20%p로 돌아갑니다. 3주택 이상은 2027년 +10%p, 2028년 +15%p, 2029년 +30%p입니다. 대상은 2년 이상 보유한 조정대상지역 주택이고, 완화 기간에도 장기보유특별공제는 적용되지 않습니다.
| 구분 | 현행 | 2027년 | 2028년 | 2029년 이후 |
|---|---|---|---|---|
| 2주택 | +20%p | +5%p | +10%p | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p | +10%p | +15%p | +30%p |
개편안은 2026년 중 이미 중과를 적용받은 양도분도 완화 대상에 포함한다고 적고 있습니다. 올해 중과 재적용 이후 조정대상지역 주택을 판 분들은 해당될 수 있는데, 어떤 절차로 처리할지는 법률과 부칙이 확정돼야 결정됩니다. 신고서와 양도일을 미리 정리해 두시는 편이 좋습니다.
5. 오래 거주한 1주택자, 이주하는 고령자에게는 혜택
개편안은 실거주 우대를 몇 가지로 뒷받침합니다. 종부세 세액공제가 보유기간 기준에서 거주기간 기준으로 바뀌고, 공제 한도도 2027년 800만원, 2028년 이후 600만원으로 제한됩니다.
같은 시가 30억원 주택이라도 70세가 10년 거주한 경우와 10년 보유만 한 경우를 보면, 거주한 쪽은 2028년 종부세가 281만원인 반면 보유만 한 쪽은 1,019만원으로 거주 여부만으로 3.6배 차이 납니다.
65세 이상 1주택자가 5년 이상 거주한 수도권 주택을 제3자에게 팔고 6개월 안에 비수도권으로 이주하면 양도세를 2027년 50%(한도 5억원), 2028년 30%(한도 3억원) 감면합니다. 양도일 현재 2년 이상 계속 거주해야 하고, 이주하지 않거나 5년 안에 수도권으로 돌아오면 추징됩니다.
6. 먼저 확인할 날짜 3가지와 주의할 점
개편안이 실무에 어떻게 적용되는지는 세 가지 날짜가 갈립니다. 각각 다른 세목의 판정 기준일이라서 헷갈리기 쉽습니다.
- 신규주택 잔금일(취득일)이 8월 4일 앞인지 뒤인지 — 조정대상지역 일시적 2주택 특례기간 단축 기준일
- 상생임대차계약 종료일이 언제인지 — 거주요건 면제가 가능한 매도 기한
- 종부세 2027년 6월 1일 기준 그 집에 실제 거주 중인지 — 거주·비거주 공제 기준
특히 일시적 2주택 특례기간은 취득 시점이 발표일 다음날인 8월 4일로 잡혀 있습니다. 종전·신규 주택이 모두 조정대상지역이면 3년에서 2년으로 단축됩니다. 취득은 계약일이 아니라 잔금을 치른 날 기준이므로, 잔금이 8월 4일 이후로 잡힌 계약은 단축 대상일 수 있습니다.
주의할 점 체크리스트
- ✅ 이 내용은 국세 개편안. 취득세·재산세는 지방세로 별도 발표됩니다.
- ✅ 중과는 없어지는 것이 아니라 두 해만 낮아지는 것. 2029년에 다시 +20%p/+30%p.
- ✅ 확정 전에는 매도 시기나 명의 변경을 서두르지 않는 것이 안전합니다.
- ✅ 월세 세액공제 한도는 연 1,000만원 → 1,200만원, 근로장려세제(EITC)도 확대됩니다.
자주 묻는 질문
Q. 지금 팔고 있는 집에도 새 규정이 적용되나요?
A. 아닙니다. 현재 양도하는 주택에는 현행 법령이 그대로 적용됩니다. 개편 내용은 국회 통과 후 각 항목의 적용시기부터 효력이 생깁니다. 다만 일시적 2주택 특례 단축은 취득 시점이 8월 4일이라 지금 취득하는 집은 판정 기준에 걸릴 수 있습니다.
Q. 종부세 14억원 공제는 언제부터 적용되나요?
A. 대부분의 종부세 항목은 2027년 6월 1일 납세의무 성립분부터, 실거주 관련 일부는 2027년 1월 1일 이후 성립분부터 적용을 목표로 합니다. 국회 심의 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
8·3 세제개편안은 감세 대상인 실거주 1주택자에게는 반가운 소식이지만, 고가·비거주 보유자에게는 부담이 커지는 내용입니다. 어느 쪽이든 아직 확정 전이므로 국회 심의 결과를 지켜보는 것이 현명한 대응입니다. 정확한 세율과 공제 한도는 국세청 홈택스에서 확인하시고, 확정 법안 상세는 재정경제부 누리집에서 확인하세요.
